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美盈森:签订农地开发合同,土地或迎价值重估

发布时间:2016-10-10    研究机构:华泰证券

签订农地开发合作合同,涉及土地面积约2000亩。

公司10月9日发布公告,与深圳市新羌生态公司、中州实业签订《新羌社区农地开发合作合同》,计划共同开发“深圳智慧农谷”项目,总投资15亿元,三方合作期限为20年。此次项目用地范围包括深圳光明新区新羌社区内东至星光村,南至叶欣工业区,西至洪天发公司,北至育马山庄;其中基本农田991.87亩,旧工业区约600亩,闲置土地400多亩,共涉及深圳光明新区土地约2000亩。公司将于10月10日正式复牌。

地块价值受校区影响提振,公司迎来价值重估窗口期。

本次《农地开发合作合同》涉及的土地中,除基本农田不能轻易改变使用性质外,剩余约1000亩的旧工业区与闲置土地均可能发生用途的改变。我们认为该地块用于继续发展工业项目的可能性很低,更可能被用于商业用地或住宅项目。该区域距离筹建中的中山大学深圳校区距离仅约1公里,该校区2018年将投入使用,可容纳师生2.4万人,有望大幅提振周边地块价值。仅按容积率3.0、光明新区当前住宅用地均价30000元/平方估算,仅1000亩建设用地全部改造为住宅后的总货值就达到600亿元以上,还未考虑商业用地的附加价值。总体来看,公司价值重估潜力巨大。

本部工厂用地同样临近校区,土地旧改预期强烈。

由于目前深圳用地较为紧张,新增土地使用仅有填海与土地旧改两种途径。但由于填海周期较长,因此政府也在不断加大土地旧改力度。据深圳市政府印发的《深圳市2016年度城市建设与土地利用实施计划》,2016年旧改用地占供应用地比例达85%。由于美盈森(002303)本部工厂土地距离中山大学深圳校区较近,继续发展工业对于土地的升值不大,我们认为那片土地进行旧改的可能性同样很高,而佛山新建基地承接原有产业同时也可进行产能升级改造。

盈利预测。

我们预计公司2016-2018年归母净利润分别为4.35亿元、6.22亿元、7.66亿元;对应EPS分别为0.30元,0.45元和0.54元/股。考虑到公司未来三年业绩有望保持较高的增速,结合同业上市公司的估值水平考虑,给予“买入”评级。

风险提示:土地用途变更进度低于预期。

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